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千亿国际娱乐官网置业:一主两翼带动升级,长期价值有望释放

2019-04-02

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2018年10月11日,千亿国际娱乐官网置业在港交所敲响了上市大锣,这家迅速崛起的地产公司正式走到了资本市场的聚光灯下。

2019年3月28日,千亿国际娱乐官网置业发布了上市以来首份年度成绩单,靓丽的业绩增长引起瞩目。虽然早在3月15日,公司便已经公布了盈喜,但是此次的年度业绩依然超过了市场的预期。千亿国际娱乐官网置业的股价从盈喜公告开始开始便持续上升,而业绩公告当天更是迎来大涨,当天最大涨幅达到15%,后收涨9%。


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业绩会上,管理层对千亿国际娱乐官网置业的经营风格做出了总结:“千亿国际娱乐官网置业更多是马拉松选手,坚定不移地走稳定长远发展之路”。

正如,巴菲特所说,“如果一只股票你不想持有十年,你就不要持有十分钟”。对于投资者而言,马拉松选手便是稳健且具备长期价值。而千亿国际娱乐官网置业的确符合上述特征,下面分别从公司业绩、土储及产品三个方面进行分析。


业绩进入爆发期,利润增长具备确定性

年报显示,2018年千亿国际娱乐官网置业实现合约销售790亿元,按年增加55.82%;收入301.20亿元,同比增加70%;公司的利润及综合收益总额约为32.87亿元,同比上升74%;核心净利润上升75%至32.84亿元;公司拥有人应占利润为32.10亿元,同比上升68%。

回顾房地产的业绩表现有一条十分明晰的逻辑线:合约销售-合约负债-营业收入-利润。对于千亿国际娱乐官网置业这类周转较快的地产企业而言,今年的合约销售收入将影响明年公司的营业收入,从而影响明年的利润。因此合约销售是公司业绩增长的先行指标,而合约负债则是衡量公司未结转收入的指标。


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由此可见,受到合约销售的快速增长支撑,公司未来业绩保持高速增长确定性较高。


土储布局具备潜力,长期价值突显

上文提到,合约销售是公司业绩增长的先行指标,直接影响了下一年度的利润。而从长期价值的角度来看,公司释放价值的逻辑链是:土地储备-管理-产品-合约销售。因此从源头上看,土地储备是地产公司影响长期价值最重要的因素,支撑着公司长远的发展。

我们先看公司土储布局情况,土地储备的布局决定了整体的质量和潜力。

截止2018年12月31日千亿国际娱乐官网置业在长三角、珠三角、长中游、华北及西南地区五大核心经济区共布局项目205个,覆盖48个城市。受益于区域经济增长,长三角地区及珠三角地区的土储未来的增值有望加速。

而城市结构上看,公司按照土储成本进行分类,二线城市占比在70%,三四线城市占比为30%;而以货值进行分类,公司二线及以上城市占比为65%,三四线城市占比为35%。

根据以往公司资料可得,目前公司持有土储占比较大的几个城市为:佛山、邯郸、徐州、株洲、宁波、长沙等等二三线城市。根据wind数据显示,从不同城市的住宅价格指数对比来看,上述这些二三线城市在2016年开始受到棚改等因素刺激,住宅价格出现快速增涨。


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棚改等政策因素在2017年开始便已减弱,但是由于调控仍在持续,2018年以来二三线城市住宅价格增速仍远超一线城市。

这背后也是推动千亿国际娱乐官网置业平均售价持续增长的因素之一。而这些土储很多甚至是千亿国际娱乐官网置业多年前获得的。截至2018年年底,千亿国际娱乐官网置业单方土储成本为2337元/平,成本/售价比只有22.8%。

从城镇化趋势来看,千亿国际娱乐官网置业布局的这些城市具有发展潜力。未来一线城市土地逐渐稀缺,主要获取土地来源将转移到城市更新。随着经济发展区域化,资金和需求都将外溢到重点二三线城市。因此布局核心区域的二三线城市具有较大的发展空间。

以佛山、宁波为例,近年来房地产投资额仍在持续增长且远超全国平均,这表现在行业参与者看好这些城市的发展前景。特别是佛山,可以说是千亿国际娱乐官网置业大本营,同时属于粤港澳大湾区核心城市,近年房地产业务迎来爆发式增长。


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看完土储的质量再看数量。截至2018年12月31日,千亿国际娱乐官网置业拥有土储4507万平米,货值约4600亿元,预计支撑公司2-3年发展。根据目前公司约11%净利率及10%折现率预计,土储隐含的内在价值接近400亿元,而目前公司的市值只有240亿港元左右,长期价值凸显。

看完存量,看增量。在未来发展战略上,公司表示2019年将进一步围绕五大经济区域布局,向重点二三线城市靠拢,同时结合“八纵八横”高铁线路规划进行深耕。值得注意的是,公司在佛山、昆明有9个城市更新项目,总建筑面积接近233万平米,预计2019年有5个项目、132万平米土地可以成熟化。


一主两翼,带动产品及产业升级

土地储备要转化成产品,才能转移到销售端,这其中管理直接影响产品,最终影响产品的去化周转以及盈利能力。可以看到,千亿国际娱乐官网置业近年销售均价持续攀升。这背后不单单是土地储备布局带来的影响,管理层的发展理念和战略也是同样重要的影响因素。

这不得不提,千亿国际娱乐官网置业独特的发展战略:一主两翼。一主,主要是继续以房地产开发为主要发展业务;两翼,指的是智能产业化及建筑产业化。

1.智能产业化

作为智慧地产引领者,千亿国际娱乐官网置业提供包含智慧家居、智慧社区、智慧服务的一站式智慧生活解决方案。旗下已设立智慧生活研究院和智能科技公司,保持在系统集成平台、一体化实施与运维等产业链核心环节的领先优势,联姻相关领域头部企业,打造终端产品生态圈。

实质进展上,2018年,公司与阿里云计算有限公司、苏宁易购集团股份有限公司、杭州海康威视数字技术股份有限公司等行业龙头企业达成战略合作,不断扩大本集团战略合作“朋友圈”,产生1+1>2的协同效应,实现互惠共赢,增强本集团为消费者提供智慧家居解决方案的能力。

2019年公司计划整合更多智慧家居产品到智慧家居系统,增强智慧商业园区的相关开发技术,逐步扩大并升级“智慧健康社区”。

2.建筑工业化

主要核心发展战略是装配式建筑策略,如采用建筑信息化模型(BIM)能够为设计、生产以及施工整个装配式建筑周期提供专业的合作与均衡模式。这将有利于实现厂房精细化生产,并最终提高生产及运营效率,降低成本。

进展上,公司计划未来在五大目标区域逐步开设装配式建筑工厂,徐州的首家装配式建筑工厂预期不迟于2020年6月投产。

同时公司正在逐步在整体卫浴这一子板块进行拓展。2018年,公司已与英皇卫浴成立整体卫浴公司,下属佛山整体卫浴4.0工厂将于2019年6月实现量产。除此之外,2018年公司也引进日本先进整体卫浴技术,设立研究中心研发高品质产品。

总体而言,两翼的战略对公司房地产开发业务能够产生极强的协同效应:

1.产品及品牌升级,公司通过一站式智慧家居解决方案,推动公司产品向智能化升级。这直接影响公司各类地产产品的品牌溢价。2018年-2019年千亿国际娱乐官网置业智慧家居交付量达到3万套,智慧家居落地项目117个。

2.产业升级,公司进一步打通房地产产业链上下游,在智能化上具备先行优势,千亿国际娱乐官网置业形成了成熟的智慧地产及建筑工业化体系。这不单单提升了千亿国际娱乐官网智能业务的复制能力,未来这些新业务也有望成为公司新的业绩增长点。


结尾

综上所述,千亿国际娱乐官网置业无疑具备深厚的长期价值及护城河,是真正的长跑选手。而在长跑过程中,除了业务持续发展之外,财务端的安全性也是至关重要的。截至2018年年底,千亿国际娱乐官网置业现金及等价物共265.3亿元;负债结构保持健康,短期有息债务166亿元,长期有息债务329亿元,现金足以覆盖短期偿债。

公司境内主体评级及债券评级都为AA+,银行及金融机构授信余额342.3亿元,已获批未动用境内债发行额度50.6亿元,融资融通有保障。而融资成本上也具备优势,截至2018年12月31日,千亿国际娱乐官网置业加权融资成本为5.9%。

公司的净负债率持续下降,同比下降22个百分点,降至97%。

净负债率=(有息负债-现金)/净资产。其中净资产受到两个主要因素影响:有息负债和合约负债,而且千亿国际娱乐官网置业的合约负债对负债的影响超过有息负债。上文也提到公司合约负债出现大幅积累,因此公司的净资产增长受抑制。目前,千亿国际娱乐官网置业债务水平属于合理水平,短期风险可控。

十分值得注意的是,公司较高的股息分红。根据业绩报告,千亿国际娱乐官网置业兑现IPO承诺,建议末期股息为每股人民币1.08元,合共约人民币12.82亿元。公司2018年分红比例高达40%,以目前20港元/股股价计算,股息收益率达到6.3%。这一股息收益率在行业具备优势,公司估值有望进一步受到刺激,后续行情值得关注。


 转载自格隆汇


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